O primeiro semestre de 2023 foi marcado pelo aumento do aluguel, a média desse aumento foi de 9,2%. O tipo de imóvel que mais sofreu com essa alta foram os apartamentos de um dormitório. Esse aumento foi sentido apenas para pessoas que fizeram um contrato novo, ou para os contratos que já haviam 12 meses de vigência, os contratos de aluguel ainda em vigência não sofreram com essa alteração tão alta no valor.
Isso aconteceu por que o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) teve um avanço acumulado de 2,87%, enquanto o Índice Geral de Preços (IGP-M) recuou 4,47%. Esses dois indicadores são usados frequentemente para reajustar o preço dos aluguéis, podendo trazer um aumento significativo para novos contratos de aluguel. Vale lembrar que quem possui contrato vigente tem mais chances de manter a mensalidade mais baixa do que os que buscam um novo lar para locação.
A boa notícia para quem está buscando um imóvel novo para alugar, é que o segundo semestre de 2023 começou com uma queda no Índice Geral de Preços (IGP-M), ele encerrou o mês de junho com uma queda de quase 7%, sendo considerada a maior queda em 3 décadas. Esse foi um resultado otimista para quem deseja alugar um imóvel nos próximos meses, pois a tendência para esses novos inquilinos é que o aluguel fique mais em conta do que ficou este ano. Esse não é um resultado otimista para quem já tem um contrato de aluguel vigente, pois a maioria dos contratos já vem com uma cláusula explicando que o índice negativo não se aplica, ou seja, se o Índice Geral de Preços (IGP-M) cai, o reajuste do aluguel é zero.
Para os proprietários de imóvel para locação, é importante saber que o Índice Geral de Preços (IGP-M) não é obrigatório ser usado no contrato de locação, a lei dos aluguéis deixa garantido ao proprietário o direito de fazer reajustes periódicos no valor cobrado, mas baseado em um índice econômico.
2024 será um ano bom para alugar um imóvel?
Essa é a dúvida que muitos clientes que estão em busca de um imóvel residencial possuem, mas a reposta é depende, pois enquanto os outros juros estiverem em alta e acima da inflação esperada para os próximos meses, o cenário dificilmente irá mudar. Com a queda do Índice Geral de Preços (IGP-M) o que é garantido é que os contratos vigentes de aluguel não terão grande alteração de preço na renovação do contrato, mantendo o cenário otimista para quem alugar ainda esse ano.
Para saber se o preço do seu aluguel vai subir ou não, é necessário reconhecer se o índice usado para corrigir o contrato de locação é realmente o IGP-M, pois após a pandemia, muitas imobiliárias e proprietários mediaram a troca do índice usado para corrigir o valor de locação para o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), Índice de Variação de Aluguéis Residenciais, calculado pelo FGV IBRE, Índice de Preços ao Consumidor (IPC) e o Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC).
Outro fator que dificulta a previsão da baixa dos preços dos novos contratos de aluguel é a volatilidade do Índice Geral de Preços (IGM-P), pois esse indicador é variado de acordo com o dólar. Ou seja, quando esse índice é utilizado nos contratos de aluguel, o inquilino corre um risco maior de sofrer com a alta do aluguel durante a renovação do contrato, pois no longo prazo ele pode sofrer um aumento maior do que os outros indexadores.
Conduta abusiva? Saiba reconhecer quando o aumento do aluguel não deve ser feito
Como citamos acima, todos os contratos de aluguel possuem um indexador (índice referencial para reajuste do preço), porém, é importante reconhecer quando o contrato está com práticas abusivas, muitas vezes feitas diretamente pelo proprietário, sem passar por uma imobiliária de confiança. Entre as práticas que o inquilino deve ficar de olho na hora de assinar o contrato é quando a cláusula diz que o aluguel será reajustado pelo “maior índice”.
A Lei do Inquilinato, que entrou em vigor em 18 de outubro de 1991, diz o seguinte sobre o reajuste anual de locação:
Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.
Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.
O reajuste do aluguel só deve ser feito após 12 meses de vigência estipulado em contrato, ou seja, se você alugou o seu imóvel em janeiro de 2023, o valor dele pode ser ajustado de acordo com o índice descrito no contrato em fevereiro de 2024. Para não ter surpresas após o aniversário do contrato, nossa dica é o inquilino sempre estar ciente do indexador previsto no contrato, além de sempre observar as alterações das taxas indexadores, como o Índice Geral de Preços (IGM-P) para saber realmente se o aluguel irá aumentar ou abaixar no próximo ano.
Além disso, vale lembrar que por lei não existe um valor pré-determinado para o reajuste anual, assim o correto é esse reajuste sempre seguir o indexador estabelecido em contrato. Caso o proprietário ou imobiliária peça um reajuste fora dos índices estipulados, a prática abusiva deverá ser denunciada para que um acordo entre as partes seja feito.
